Sachverhalt:
Die Stadt Aurich beabsichtigt,
weitere Flächen der ehemaligen Blücher-Kaserne zu erwerben; die beschlussgegenständlichen
Grundstücksteilflächen aus dem Flurstück 34/58 der Flur 19 der Gemarkung Aurich
– nachstehend auch als „Investoren-Flächen“ bezeichnet, sind ersichtlich aus
dem als Anlage 1 beigefügten Lageplan – dort rot umrandet dargestellt – und dem
als Anlage 2 beigefügten Aufteilungsplan, in beiden Plänen sind diese
Grundstücksteilflächen jeweils bezeichnet mit den Ziffern 1.1 bis 1.18.
Bereits im Dezember 2022 hat die
Stadt in diesem Bereich Flächen von der BImA gekauft. Hierbei handelt es sich
im Wesentlichen um die unbebaute Freifläche im Süden, die Fläche für die
geplante Regenrückhaltung im Nord-Osten des Plangebietes sowie den angrenzenden
Sportbereich; die bereits erworbenen Flächen sind im anliegenden Lageplan und
im anliegenden Aufteilungsplan jeweils mit Ziffer 3.1 bis 3.3 bezeichnet
Ursprünglich war beabsichtigt, dass
die beschlussgegenständlichen Flächen durch einen Investor von der BImA
erworben werden sollten. Der Investor hatte sich in 2019 an einem
Ausschreibungsverfahren des Bundes beteiligt. Die Stadt hatte hinsichtlich der
beschlussgegenständlichen Flächen auf ihr Erstzugriffsrecht unter der Voraussetzung
verzichtet, dass mit dem Investor ein städtebaulicher Vertrag geschlossen wird;
der Verkauf über diese Flächen sollte zwischen dem Investor und der BImA direkt
getätigt werden.
Mit dem Investor war vereinbart,
dass er nach dem Kauf der beschlussgegenständlichen Flächen die
Erschließungsflächen, d.h. die Flächen für Straßen, Regenrückhaltung und
Grünzüge - in den Anlagen 1 und 2 jeweils mit den Ziffern 1.1 bis 1.3
bezeichnet -, unentgeltlich und kostenfrei der Stadt Aurich überträgt.
Nach mehreren Verhandlungsgesprächen
zwischen den Vertragsparteien - BImA-Investor und Stadt-Investor - gab es am
31.05.2023 ein gemeinsames Gespräch zwischen allen Beteiligten. Im Hinblick auf die rechtliche Komplexität im
Dreiecksverhältnis BImA, Investor und Stadt wurde ein neues Vorgehen
vereinbart, um das Verfahren der voneinander abhängigen Verträge zu
beschleunigen und zu vereinfachen.
Es wurde einvernehmlich vereinbart,
dass nun zeitnah die Stadt Aurich die „Investoren-Flächen“ von der BImA erwirbt
und die Flächen dann – mit Ausnahme der oben aufgeführten Erschließungsflächen,
Regenrückhaltung und Grünzüge – an den Investor weiterverkauft.
Vorteil hierbei ist, dass die
Vertragspartner des Kaufvertrages wie auch des städtebaulichen Vertrages
identisch sind und die Regelungen dann inhaltlich und zeitlich einfacher zu
regeln sind.
Der direkte Erwerb der Fläche durch
die Stadt Aurich hat den weiteren Vorteil, dass für den Ankauf der Flächen die
für dieses Jahr bewilligten Städtebaufördermittel in Anspruch genommen werden
können. Die Refinanzierung dieser Ausgaben kann dann zu einem Zeitpunkt
erfolgen, wenn die Fördermittel bereits verausgabt sind.
Generell sind ansonsten Einnahmen
(wie Zahlungen oder Ablösebeiträge) vor den Fördermitteln zu verausgaben.
Voraussetzung für die
Inanspruchnahme der Fördermittel ist ferner, dass der Zugriff auf Flächen, auf
denen die Stadt investiert, gesichert ist. Die Stadt Aurich muss im Hinblick
auf den Fördermittelverfall im Sommer mit der Ausschreibung von
Erschließungsarbeiten im nord-westlichen Teil des Kasernengeländes beginnen;
die Investition von ca. 6,5 Millionen Euro für die Erschließung darf jedoch
nicht auf Flächen erfolgen, die der Stadt nicht gehören. Die rechtzeitige
Übertragung der benötigten Erschließungsflächen vom Investor auf die Stadt
Aurich wäre bei einem Verkauf der Flächen an den Investoren und die
nachfolgende Übertragung an die Stadt Aurich nicht sichergestellt.
Ausgenommen vom Ankauf sind u.a. die
Gebäude des Bundes im Nord-Westen. Diese werden weiterhin auf unbestimmte Zeit
durch den Bund genutzt. Hierbei handelt es sich um die Gebäude Nr. 21
(Kreiswehrersatzamt) und Nr. 22 (ehemalige Offiziersheim) – in den Anlagen 1
und 2 mit der Ziffer 4.2 bezeichnet -.
Das Gebäude 22 ist unbefristet an
den Landkreis Aurich zum Zwecke der Unterbringung von Flüchtlingen vermietet.
Weiterhin verbleibt beim Bund die
Fläche östlich des Sportplatzes. Hier soll ein Verwaltungsgebäude des Bundesverwaltungsamtes
für ca. 400 Mitarbeiter entstehen – in den Anlagen 1 und 2 mit den Ziffern 4.1
und 6 bezeichnet -.
Das Gebäude 13 (ehemaliges
Wirtschaftsgebäude) – in den Anlagen 1 und 2 mit der Ziffer 2 bezeichnet - verbleibt
ebenfalls vorerst im Eigentum der BImA. Hierfür hatte ein zweiter Investor sein
Interesse bekundet. Die Verhandlungen mit
dem zweiten Investor hat die BImA zunächst zurückgestellt, bis der Hauptteil
des Kasernengeländes vermarktet ist.
Das Thema „Flüchtlingsunterbringung“
durch den Landkreis in den Gebäuden der Division und den H-Gebäuden Nr. 12 und
11 macht es erforderlich, dass die gebäudespezifisch vereinbarten
Nutzungszeiten bei den Vereinbarungen im Kaufvertrag (Besitzübergabe etc.)
entsprechend Berücksichtigung finden. Der Besitz geht erst nach Rückgabe durch
den Landkreis auf die Stadt Aurich bzw. den Investor über. Die Übergabe des
Gebäudes Nr. 11 erfolgt demnach spätestens am 01.01.2030, die Übergabe des
Gebäudes Nr. 12 spätestens am 01.01.2027 und die Übergabe des Divisionsgebäudes
Nr. 14 spätestens am 01.01.2025.
Die vorstehend näher bezeichneten
Gebäude sind aus dem als Anlage 3 beigefügte Gebäudeplan ersichtlich.
Einer gesonderten vertraglichen
Regelung bedarf die noch zu ermittelnde Wertsteigerung, die sich hinsichtlich
der Gebäude in Folge der Sanierung im Rahmen der Flüchtlingsunterbringung durch
den Bund/Landkreis ergeben hat bzw. ergibt. Die Stadt wird Erstattungen an den
Bund insoweit vertraglich ausschließen. Es muss jedoch vertraglich
sichergestellt werden, dass der Käufer/Investor, der von der Stadt erwirbt, die
Wertsteigerung ausgleicht. Die BImA wird hierzu einen vertraglichen
Formulierungsvorschlag erarbeiten.
Dem Kaufvertrag wird das
Kaufpreisangebot, das im Zuge der Ausschreibung durch den Investor abgegeben
wurde, als Anlage beigefügt. Der Gesamtpreis beläuft sich auf ca. 1.337.752,00
Millionen Euro. Neu berechnet wird aktuell noch der Wert der Heizzentrale, da
sie seit Angebotsabgabe Schäden erlitten hat, die sich ggfs. preismindernd
auswirken können.
Dem Investor wurde zugesichert, dass
das von ihm abgegebene Kaufpreisangebot für die nachfolgende
Kaufvertragsgestaltung zwischen Stadt und ihm weiterhin Bestand hat.
Klärungsbedarf besteht weiterhin
noch im Hinblick auf das Thema „Energieversorgung“. Insbesondere bei den
vermieteten Gebäuden müssen sichergestellt sein, dass diese für die Gesamtdauer
der Nutzung vollumfänglich versorgt sind. Auch hierzu müssen noch eindeutige
Regelungen getroffen werden, insbesondere für den Fall, dass es zu Problemen im
Zuge der zukünftig anstehenden Bauarbeiten kommt.
Im Wesentlichen werden die
Vertragsvereinbarungen, die im Kaufvertrag im Dezember 2022 verhandelt wurden,
wieder Inhalt des neuen Kaufvertrages sein.
Nach Erwerb sollen unmittelbar
Vertragsgespräche zur Weiterveräußerung mit dem bisher bekannten Investor
aufgenommen werden.